深圳商业电费高、ESG 要求严，楼宇自控（BAS）已成写字楼与综合体的标配。合理建设，空调照明能耗可降 10%~20%。
一、监控对象
- 空调（冷站 / 风机盘管）、照明、新风、给排水；
- 变配电、电梯运行状态监测；
- 能耗计量到租户，支撑分项收费。
二、控制策略
- 分时分区：按营业 / 办公时段自动调节；
- 联动新风与 CO2 浓度，按需送风；
- 夜间 / 节假日低负荷模式。
三、系统集成
- 与消防、安防、停车系统联动；
- 开放协议（BACnet / Modbus）对接既有设备；
- 统一平台告警与可视化。
四、深圳落地要点
- 老旧楼宇先做计量审计，找准能耗大户；
- 改造优先空调与公共照明，回报快；
- 对接深圳本地能耗监测平台（如适用）。
五、验收与收益
- 以实际能耗对比验证节能率；
- 运维可管：告警、资产可视化、7×24 值守。
项目实践
2024年第三季度，我们承接了深圳福田区某甲级写字楼的BAS节能改造项目。该楼宇总建筑面积约6.8万平方米，地上28层、地下3层，入驻企业超过120家，原楼宇自控系统已运行12年，大量传感器失准、DDC控制器通讯中断，基本处于”半瘫痪”状态。业主方提供的电费数据显示，空调与照明能耗占整楼总能耗的68%，远高于同类楼宇55%的平均水平。
项目采用”先诊断、后改造、再优化”的三阶段实施路径。第一阶段我们部署了72个分项计量智能电表，对冷站、新风机组、公共照明、插座等8大类负载进行了为期30天的精细化能耗审计，最终锁定冷冻水泵定频运行、新风无CO2联动、公共区域照明无分时控制三大核心问题。第二阶段重点对中央空调冷站进行变频改造（3台冷水泵+4台冷却水泵全部更换为变频泵），并在28层办公区域的新风机组加装CO2浓度传感器，实现按需送风。第三阶段根据实际 occupancy 数据优化控制策略——我们发现该楼宇工作日平均在岗率仅为65%，于是将空调开启时间从固定的7:00延迟至8:00，关闭时间从19:00提前至18:30，仅此一项调整每月节省电费约1.2万元。
系统上线运行6个月后，第三方能效审计机构出具的报告中显示：整楼综合节能率达到18.3%，其中空调系统节能21%、公共照明节能15%，年节约电费超过85万元，项目静态投资回收期约为2.8年。踩坑经验方面，最大的教训是老旧DDC控制器的协议兼容性问题——原楼采用的是某进口品牌的专有协议，新设备接入时发现无法直接读取历史点位数据，我们最终通过增加协议转换网关并重新梳理了380多个IO点位的映射关系才解决。另外，租户对改造期间的施工噪音投诉较多，后续类似项目我们会更严格地安排噪音敏感作业时段。
常见问题
Q：BAS 能省多少电费？ A：合理的分时分区控制通常可降低空调照明能耗 10%~20%，具体取决于业态与运行策略。
Q：老楼没 BA 系统能改吗？ A：可以。先做能耗计量与关键设备监控，分步接入，不必一次性大改。
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本文为设计参考，具体以项目设计与规范要求为准。